不動産の適正価格は、どのように決定されるのでしょうか。今回は、不動産の価格の種類について説明するとともに、不動産の適正価格を把握する方法について紹介します。
不動産の価格の種類
不動産の価格には、5つの種類があります。それぞれ別の基準に基づき、土地の価格を評価しています。
□実勢価格
実勢価格は、実際に不動産が売買されるときにつけられる価格です。不動産はそれぞれ個別の事情や価値をもっているため、それらを考慮することで実際の取引価格が決定されます。ほかの価格に比べて、収益性を重視した価格ということができます。
□公示地価
公示地価は、国土交通省が公表する公的な土地の価値で、地価公示価格とも呼ばれます。毎年1月1日が評価基準日となっており、3月下旬に発表されます。公示地価の評価が行われるのは、全国の都市計画区域内の23380地点についてです。1地点につき2人の不動産鑑定士が別々の調査を行い、最終的な評価が決定されます。これには、最新の取引事情や収益性も考慮されます。
□基準地価
基準地価は、都道府県が公表する土地の価格です。公示地価と同様、公的な基準ということになります。毎年7月1日が評価基準日となっており、9月頃に発表されます。基準地価の評価では、都市計画区域外の林地なども対象となります。調査を行うのは、不動産鑑定士です。
□路線価
路線価は、国税庁が公表する土地の価格です。主に、相続税、贈与税、地価税を算出する際の基準とされます。毎年1月1日が評価基準日となっており、8月頃に発表されます。路線価の基準になるのは、公示地価や実際の売買状況、不動産鑑定士による評価などです。これらを参考に実際の路線価が決定されます。なお、路線価は、公示地価の8割程度であることが多いです。
□固定資産税評価額
固定資産税評価額は、市町村が公表する土地の価格です。固定資産税評価額は、国の固定資産評価基準に基づいて決定され、固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税などを算出する際の基準になります。特別な事情がなければ、改定されるのは3年ごとの1月1日です。なお、固定資産税評価額は、公示地価の7割程度が目安となっています。
所有権と借地権で価格が変わる？
土地の権利には、大きく分けて2つの権利があります。土地にどのような権利がついているかによって、土地を取得する際にかかる費用が変わるため注意が必要です。
□所有権とは
所有権とは、その土地を自由に取り扱う権利のことです。たとえば、所有権をもっている土地であれば、売却、贈与、相続などを行うことができます。また、所有権がある土地に関しては、固定資産税や都市計画税を支払う義務もあります。
□借地権とは
借地権とは、他人が所有権をもつ土地を借り、建物を建てるための権利です。借地権を利用すれば、土地を用意するための費用を抑えることが可能になります。借地権には、さらに「地上権」と「賃借権」という2つに分類されます。
地上権のほうが、土地の利用をより自由に行うことができます。地上権をもっていれば、土地の所有権者の承諾を受けずに第三者へ地上権を譲渡したり、その土地を貸し出したりすることが可能です。一方、賃借権は、あくまで土地を間接的に利用できるだけの権利です。第三者へ賃借権を譲渡したり、その土地を貸し出したりする際は、土地の所有権者の許可が必要になります。
□借地権は資産価値が低い
借地権は所有権に比べて権利が弱いため、資産価値が低いと評価されます。そのため、たとえば住宅地なら、借地権は所有権の市場価値の6～7割で取引が行われるのが普通とされています。
不動産の適正価格を知る方法
「公示地価と基準地価を参考にする」「周辺の相場を確認する」「専門家に依頼する」という、3つの方法について紹介します。
□公示地価と基準地価を参考にする
不動産の価値を把握するためには、まず公示地価や基準地価を参考にしましょう。対象となる土地の近くで公示地価や基準地価が公表されている場所を探し、比較を行います。おおよそですが、対象となる土地の価格を推定することができます。
□周辺の相場を確認する
不動産の価値を確認するには、対象となる土地の周辺地域の相場を調べることも有効です。不動産会社の広告のなかから、参考になりそうな売物件を見つけましょう。インターネットに掲載されているものだけでなく、チラシや店頭広告を見てみるのもおすすめです。ただしこの場合は、物件の個別的な事情が加味されていることもあるため注意が必要です。
□専門家に依頼する
より詳しく不動産の価値を把握したいときは、専門家に依頼するのがおすすめです。不動産の価値を判断できる専門家としては、不動産業者や不動産鑑定士をあげることができます。
＊不動産業者
ひとまず大枠を把握したいという場合は、不動産業者に聞いてみるとよいでしょう。不動産業者は、地域の不動産に関するさまざまな情報をもっているため、不動産の価値をより詳細に割り出すことが可能です。ただし、不動産業者に依頼して評価額を算出する際は、その算出方法についても詳しく聞き、何が基準とされたのかをしっかり把握するようにしましょう。
＊不動産鑑定士
より正しく不動産の価値を把握したい場合は、不動産鑑定士に依頼するとよいでしょう。不動産鑑定士に鑑定を依頼すると、不動産の価値について多角的な調査が行われ、その内容が鑑定評価書として交付されます。ただし、不動産鑑定士に依頼を行う場合は費用が発生します。依頼する場合は、信頼できる不動産鑑定士を見つけることが重要となるでしょう。
価格変化のタイミングについて
不動産の価値や価格にはさまざまな種類があります。その中で、実際に取引される価格である実勢価格は、売主と買主の両者が同意できる金額であれば、いくらであっても問題はありません。もちろん相場などは考慮されますが、売主が積極的に売りたいと思うタイミングであれば、より低価格で購入できる可能性があります。適正価格またはそれ以下の価格で安く不動産を購入したい場合は、不動産業者との連携をしっかりとることも大切です。
また、不動産価格は銀行融資の状況に影響と受けるとされています。それは、不動産の取引を行うために銀行融資を受ける場合は多いからです。新年度がはじまるタイミングでは不動産に動きがでやすくなるため、価格があがりやすい傾向にあります。
まとめ
いかがでしょうか？
不動産の価格にはさまざまな種類があり、適正価格を知るためにはそれらを把握することも重要です。そのうえで、近隣の土地の相場を調べるなどしましょう。ただし、不動産はすべてが違った条件をもっています。そのため、近隣の公示地価や基準地価、近隣の価格などは、あくまで参考として捉えるようにしてください。より正確な情報を得たい場合は、不動産業者に情報提供を求めたり、不動産鑑定士に依頼したりするのがおすすめです。
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