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住宅ローンが残っていても不動産は売却できる!?

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住宅ローンが残っていても不動産は売却できる!?

カテゴリ:不動産売却

住宅ローンが残っていても不動産を売却したいときは、どうしたらよいのでしょうか。住宅ローンが残っている不動産の売却の際は、条件によっていくつかの方法に分かれます。今回は、不動産の一般的な売却方法とともに、住宅ローンが残っている不動産の売却方法について説明します。


不動産売却方法について


不動産の売却方法には、いくつか種類があります。まずは、自分にはどの売却方法が合っているか見極めることが大切です。

□不動産会社による仲介
不動産を売るときは、不動産会社に依頼して買主を探すのが一般的です。不動産を買ってくれそうな相手を自分で探す手間もなく、必要な書類作成なども任せることができるため安心です。ただし、不動産会社に仲介を依頼すると、売買契約が成立したら仲介手数料を支払わなければなりません。仲介手数料は、売却価格の3%に6万円を追加した金額が上限とされています。

□ネットオークションの利用
ネットオークションでは、不動産の売買を行うことも可能です。不動産を出品することができるオークションでは、不動産の査定を行う無料のサービスがあります。オークションに出す前に、まずは不動産の価値の査定を受けてみてください。そして、その査定金額に納得がいくようであれば、実際に出品を行いましょう。出品する際は、オークションサイトと提携している不動産会社と専属専任媒介契約を結ぶ必要があります。そのため、仮にほかに仲介を依頼している不動産会社がある場合は、そちらとの契約を解除しなければなりません。

不動産の売買でネットオークションを利用すれば、より多くの人にその不動産の売買情報を知らせることができます。そのため、購入者の範囲を広げることができるという利点もあります。また、ネットオークションでは、入札期間中に一番高値を付けた人が不動産を買うことができるという点も大きなメリットです。一般的な不動産売買では、不動産を購入できるのは一番に購入の意思を示した人です。その後、より高値で買いたいという人が現れたとしても、その人と契約を結ぶことはできません。とはいえ、ネットオークションでの不動産売買では、予想より低い金額で入札期間が終わったとしても、不動産の売買を取りやめることはできないという難点があります。ネットオークションを利用する際は、その特性を十分理解しておく必要があります。

□個人販売
不動産の売却では、自分で買主を見つけて売買契約を結ぶことも可能です。不動産売買でもっとも手間がかかるのは買主を見つけることです。その課題をクリアできるようであれば、個人販売を行っても問題はありません。


住宅ローン返済中の不動産を売却するには


住宅ローンの返済が終わっていない物件であっても、売却を行うことは可能です。住宅ローンの返済中の物件を売却するには、基本的に不動産の売却が完了する際に、住宅ローンを全て払い終わる必要があります。不動産を売却して得られる利益で、住宅ローンの残りの金額を返済できるようであれば問題はありません。
不動産を売却して得られる利益が住宅ローンの残りの金額よりも多い場合は、貯金額と合わせて返済することができないか検討しましょう。住宅ローンの返済中に不動産を売却する場合は、なるべく高値で不動産を売却して不動産ローンを完済することがポイントとなるでしょう。

売却代金でローン返済ができない場合


不動産を売却しても住宅ローンの返済を完了することができない場合でも、不動産の売買を行うことは不可能ではありません。こういった場合は、「任意売却」という方法を利用できる可能性もあります。任意売却とは、不動産の売却後に住宅ローンが残ってしまうときなどに、金融機関の合意を得て売却を行う方法のことです。ただし、任意売却は、ローン返済を滞納している場合にしか利用できないため注意が必要です。

任意売却を行う場合の不動産の売却方法は、通常の売却と同じとなります。そのため、任意売却で不動産を売ろうとしていることが周囲に気付かれることはありません。任意売却で不動産の売却が済んだら、返済できなかった分の住宅ローンについて改めて返済計画を立てる必要があります。


新しく物件を購入して買い換える場合


新しく物件を購入して買い替えを行う場合、不動産を売却しても住宅ローンの一部が残ってしまうこともあるでしょう。そのときは、「買い替えローン」を利用するという方法もあります。「買い替えローン」は、金融機関によって「住み替えローン」と呼ばれることもあります。
たとえば、住宅ローンの残債が2,500万円あり、その不動産の売却額が2,400万円だった場合を例に考えてみましょう。なお、貯金から返済することはできないとします。この場合、買い替えローンを利用すれば、返済しきれない100万円を、新居を購入するための資金と合わせて借り入れることが可能です。なお、買い替えローンを利用するときは、売却と購入の日をそろえる必要があります。そろえることができないと、金融機関から融資を受けられなくなることがあるため気をつけてください。


不動産売却をする上で必要な書類


不動産の売却を行う際は、さまざまな書類が必要となります。ここでは、その一部を紹介します。なお、書類を紛失している場合は、再発行やそれに代わる書類の準備を行わなければならないため要注意となります。

□身分証明書
身分証明書は、不動産の売主の本人確認のために必要になります。運転免許証やパスポート、保険証などを準備しておきましょう。

□実印・印鑑証明書
役所に登録している実印を用意しましょう。また、役所から、印鑑証明書を取得する必要もあります。仮に、印鑑登録を行った印鑑を紛失している場合は、改印届を提出し、新しい実印を登録しなければなりません。なお、売却する不動産の名義を家族で共有している場合は、共有している全員の実印と印鑑証明書が必要です。

□通帳
不動産の代金を受け取る銀行口座の通帳も用意する必要があります。不動産の売却では、かなり大きな金額が振り込まれることになるため、所有している口座のうちどの口座への振り込みを指定するか、あらかじめよく考えておくようにしましょう。

□登録済権利書(または登記識別情報)
「登録済権利書」または「登記識別情報」は、家の所有者を証明する書類です。これは、家を購入した際に法務局から発行されています。これを紛失している場合、再発行はできません。そのため、事前通知制度を利用し、法務局から売主の住所へ事前通知書を発行してもらうなどの手続をとる必要があります。

□固定資産税納税通知書
固定資産税納税通知書は、固定資産税の納税額が記載された書類です。固定資産税は毎年支払う必要があり、固定資産税納税通知書も毎年発行されます。不動産売却時には最新のものを用意しましょう。固定資産税納税通知書を紛失した場合、再発行はできません。ただし、役所で地家屋課税台帳証明書などの類似書類の写しを発行してもらい、それを代用することが可能です。

□土地測量図・境界確認書
土地測量図・境界確認書は、土地の大きさや隣の土地との境界線について記載された書類です。手元にない場合は法務局の窓口で再発行の手続を行うことができます。


まとめ


いかがでしょうか?
住宅ローンが残っていても、不動産を売却することは不可能ではありません。自分の状況に合った方法を選び、賢く不動産の売却を行いましょう。なお、不動産を売却しても住宅ローンが残る場合は、将来的な返済計画を立て、きちんと返済を行っていくことが大切です。

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