不動産を売却する際は、さまざまな税金がかかります。それぞれ性質や支払い方法、時期も異なるため、注意が必要です。今回は、不動産を売却する際にかかる税金の種類やその詳細、節税の方法について説明します。不動産の売却を行う際は、税金の種類に気をつけ、払い忘れがないよう注意しましょう。
不動産売却時の3種類の税金とは
不動産売却時には、主に3種類の税金がかかります。それは、「印紙税」「登録免許税」「譲渡所得税」3つです。税金と一口に言っても、それぞれ考え方が異なります。それぞれの違いをあらかじめきちんと押さえておくようにしましょう。
□印紙税
印紙税は、不動産売却契約書に貼り付けるものです。不動産売買契約書に記載される金額によって、貼り付けるべき印紙の金額が異なります。印紙税は軽減措置がとられており、500〜1,000万円以下の不動産の売買であれば印紙税は5,000円です。また、5,000万円以下であれば、１万円となっています。この軽減税率は、金額ごとに細かく定められているため、不動産売却時にはしっかり確認しましょう。
□登録免許税
登録免許税は、抵当権などの登記を抹消する際にかかる税金です。抵当権とは、銀行などで住宅ローンをした際、対象の不動産を担保とするものです。この抵当権は住宅ローンを完済した場合必要がなくなります。持ち続けている場合はそのままにしていても問題があるわけではないのですが、不動産を売却する場合は抵当権の抹消が必要となります。登録免許税は不動産1つにつき1,000円です。自分で行うことも可能ですが、司法書士に依頼して行うのが一般的でしょう。
□譲渡所得税
不動産を売却して利益を得た場合は、その分の所得税を支払う必要があります。譲渡所得税の税率は、15%です。譲渡所得税は、確定申告を行ったうえで支払わなければなりません。確定申告の時期は、不動産を売却した次の年の2月16日から3月15日までです。不動産を売買した時期によっては、確定申告まで長い期間があくことになりますが、忘れずに手続きを行うようにしましょう。なお、譲渡所得税を支払う際には、合わせて住民税も支払う必要があります。
印紙税は節約できる？
印紙税は、不動産売買契約書を取り交わす際に売主が支払わなければなりません。正しい形式で有効な契約書を作成するには、印紙の貼り付けも重要な条件の1つだと言えます。仮に不動産の売却価格が5,000万円を少し上回るような場合には、その価格を5,000万円以下に下げることで印紙税は節約することができるでしょう。しかし、印紙税の金額は、1～2万円程度です。不動産を売却する利益を考えれば、決して大きな金額ではありません。これを節約するために、不動産の価格を下げるとすれば、利益が減ることになってしまいます。
また、完成した不動産売買契約書は、いちいち税務署が確認するわけではありません。そのため、印紙を契約書に貼り付けなくても、売主と買主の同意があれば、契約の手続き自体は滞りなく進んでいきます。しかし、あとから契約書に印紙を貼っていないことが明るみになれば、脱税で処罰を受けることも無いとは言えません。さらに、印紙がない契約書は、契約書の体裁としては不備があるため、あとから問題が起きたときに有効なものとして示すことができない恐れもあります。以上のことから考えると、印紙税はむやみに省くのは避け、きちんと支払ったほうがよいと言えるでしょう。
登記免許税は節約できる？
司法書士に登記手続きを任せる場合、抵当権抹消にかかる登記免許税は司法書士が代わりに支払います。そのため、登記免許税は司法書士への依頼料とともに支払うのが一般的だと言えます。登録免許税がかかる基準は、不動産の数です。そのため、登録免許税は節約するのが難しいと言えるでしょう。とはいえ、登録免許税は、1,000円と決まっています。不動産売却による利益と比較すると、微々たる金額だと感じる人が多いはずです。実際、司法書士に手続きを任せていると、忙しくて明細を見ないような場合には、登録免許税を支払ったことに気が付かない人もいるようです。
譲渡所得税は節約できる？
所得税は、不動産売却にかかる税金のなかでもっとも高額な税金です。とはいえ、不動産を売却したからと言って、すべての場合に所得税がかかるわけではありません。所得税がかかるのは、購入金額より売却金額が高い場合、つまり利益が発生した場合のみです。実は、不動産の売却で利益が出ることはあまりありません。中古物件は、購入金額より高値をつけられないことが多いです。ただし、相続した不動産などを売却する際は、所得税が発生するため注意しましょう。
なお、利益が生じた場合でも、その利益が3,000万円までであれば、特別控除を受けることができます。また、その不動産に10年間住んでいた場合にも、控除の特例を受けることができます。正しく控除を受けて税金を抑えるためには、税理士に相談すると安心です。
特別控除の利用条件とは
不動産売却にかかる税金を抑えるためには、所得税を抑えることがカギとなります。ここでは、その方法である、3,000万円の特別控除と10年超所有軽減税率の特例について詳しく見ていきましょう。
□3,000万円特別控除を利用するための条件
不動産売却による利益が3,000万円より少なかった場合には、所得税の特別控除を受けることができます。原則として、その不動産を所有者自身が生活の拠点として利用していたという事実が必要です。一時的な利用のために入居していた不動産や別荘などは、その対象となりません。また、居住しなくなった日から数えて3年目の12月31日までに不動産を譲渡することも条件となります。この期間内であれば、第三者に不動産を賃貸していたとしてもOKです。さらに、不動産を譲渡する相手が、配偶者や血縁関係者ではないということも必要な条件となります。
なお、売却する不動産が共有不動産である場合は、建物や敷地を共有者全員についてそれぞれの要件を判断する必要があります。夫婦で共有していた不動産の売却時に譲渡所得が出た場合、特別控除が認められれば、最大で6,000万円までの控除を受けることができます。
□10年超所有軽減税率の特例を利用するための条件
10年以上その物件に住んでいた場合には、10年超所有軽減税率の特例を適用することが可能です。この控除に関する基本的な考え方は、3,000万円の特別控除と同様です。ただし、この特例を受けるためには、土地と建物の両方を売却した年の1月1日を基準として所有期間が10年を超えていなければなりません。また、前年、前々年にこの特例を受けていないということも条件になります。
なお、この10年超所有軽減税率の特例は、3,000万円の特別控除と合わせて適用することができます。特定重要財産の買い換え特例など、重複して適用することができないものもあるため、気をつけましょう。
まとめ
いかがでしょうか？
不動産売却時には、さまざまな税金がかかります。所得税以外は節税することが難しいと言えますが、きちんと納めることで無用なトラブルを招くことがないよう注意が必要です。なお、今回は触れていませんが、不動産売却時に不動産会社を利用する際は仲介手数料が必要になり、それには消費税かかります。この消費税も節約することは難しいので、きちんと支払うようにしてください。税金の種類をしっかり把握し、申告や払いもれがないよう気をつけましょう。
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