不動産を売却する際は、不動産の売買を仲介する業者と契約を結び、その手続きを進める必要があります。今回は、その流れについて説明するとともに、不動産を売却する際に覚えておくべきポイントをご紹介します。
不動産売却の流れと必要期間について
不動産の売却を行うためには、さまざまな手順を踏む必要があります。まずはその手順を確認しておきましょう。これらをすべて完了させるためにかかる期間は、3～6ヶ月程度となります。
□売却価格の目安を決める
不動産の売却を考えはじめたら、売却価格の目安を決めましょう。具体的には、周辺物件の価格の相場を調べるとよいです。所有する不動産の価値をより詳しく把握したい場合は、不動産鑑定士などに依頼するという方法もあります。
□不動産会社を選ぶ
不動産のおおよその相場を確認して不動産を販売すると決めたら、販売の手続きを依頼する不動産会社を探しましょう。信頼できる不動産会社を慎重に見つけることが大切です。よりスムーズに不動産の売却を進めるには、不動産会社の対応が大きなカギとなります。
□査定を依頼する
依頼したいと思える不動産会社が見つかったら、不動産の査定を依頼しましょう。この査定によって、不動産を販売する価格を決定します。この時点では正式な契約を行うわけではないため、複数の不動産会社に査定を依頼しても構いません。
□仲介を依頼する
査定の結果を確認し、不動産会社へ売買の仲介を依頼したいと考える場合は、契約を結びます。なお、不動産の媒介契約にはいくつか種類があります。
□不動産を売り出す
不動産会社との契約が済んだら、売り出し価格を決定します。売り出し価格は、査定の結果や自分自身の希望価格を比較しながら慎重に決定してください。
□購入希望者と交渉する
不動産の購入希望者が現れたら、売買について交渉を行います。価格や引き渡し日など、なるべく細かく取り決めを交わすことが大切です。契約を締結したあとでトラブルが発生しないようにするために、できるだけ購入希望者に対して物件の情報を公開するようにしましょう。
□売買契約を結ぶ
契約の内容に売主と買主の両方が合意したら、正式に売買の契約を取り交わします。このときには、売主から不動産の価格の10～20%程度の手付金を受け取ることが可能です。
□不動産を引き渡す
不動産を引き渡す際は、売買の代金を受け取ると同時に、登記に関する手続きを済ませて所有権の移転を行います。引き渡した後は、税の申告などの手続きも忘れないようにしてください。
中古住宅の価格の性質について
中古住宅を売却する場合は、新築物件の相場をそのまま参考にすることはできません。中古住宅の価格を決める際は、基本的に減点法で行っていきます。築年数が経っていれば、その分建物の価値は下がります。また、とくに目立った劣化などが見られる場合は、大きく価値が下がる可能性もあるでしょう。
なお、中古住宅でも、リフォームやリノベーションを行っている場合などは、価値が高く評価されることもあります。駅前にあるなど立地がよい場合も、新築物件に比べてもそれほど低い金額にならないこともあります。
媒介契約の種類
すでに触れたように、媒介契約には複数の種類があります。具体的には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つです。
□専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、1つの不動産会社のみに仲介を依頼する契約です。専属専任媒介契約を締結すれば、ほかの不動産会社と仲介の契約を結ぶことはできません。とくに気をつけなければならないのは、不動産会社を通して見つかった購入希望者としか取引ができないという点です。契約の有効期間は、最大で3ヵ月までとなっています。また、不動産会社は、週に1回以上、契約を結んでいる依頼者に対して、仲介業務の状況を報告する義務があります。
□専任媒介契約
専任媒介契約は、専属専任媒介契約と同様に、1つの不動産会社としか仲介の契約を結ぶことができません。ただし、自分自身で購入希望者を見つけた場合は、不動産会社を通さずに売買を行うことができます。契約の有効期間は、最大で3ヵ月までです。また、不動産会社は、2週に1回以上、契約を結んでいる依頼者に対して、仲介業務の状況の報告をしなければなりません。
□一般媒介契約
一般媒介契約は、複数の不動産会社同時に仲介の契約を結ぶことができる契約方法です。自力で見つけた購入希望者と売買契約を行っても問題ありません。なお、一般媒介契約には、契約の期限はありません。契約方法には、明示型と非明示型があり、明示型は契約を結んでいる不動産会社を明らかにする方法で、非明示型はその逆となります。
仲介手数料の上限と役割とは
不動産売買における仲介手数料は、売買契約を結んだ成功報酬として不動産会社に支払うものです。あくまで成功報酬であるため、実際に契約を締結するまでは支払いを行う必要はありません。
この仲介手数料は、宅地宅建取引業法によって上限が定められています。たとえば、売買価格が200万円以下なら、仲介手数料は売買価格の5%以内とされています。200万円を超え、400万円までであれば、売買価格の4%以内が上限です。さらに、400万円を超えるときは、売買価格の3%に６万円を足した金額が上限とされています。
不動産売却の瑕疵担保責任と対処方法
不動産の売却を行う際は、売主としての「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」を意識する必要があります。瑕疵（かし）とは、不動産の欠陥のことです。たとえば、屋根が雨漏りをしたり、床下にシロアリの被害が認められたりする場合は、そのことを買主にきちんと説明したうえで契約を結ばなければなりません。
売主が瑕疵担保責任を負いたくないという場合は、売買契約を締結する際に「瑕疵担保免責（かしたんぽめんせき）」という特約をつけることも可能です。ただし、瑕疵を知りながらそれを黙っていた場合は、適用することができないため注意しましょう。
なお、一般的に売主が瑕疵について責任を負うのは、不動産の引き渡しから２～３ヶ月程度だとされています。その理由は、ある程度の期間が経過すると、売主が申し出た瑕疵は、売買契約以前から発生していたのか、それとも経年劣化によるものなのか、判断するのが難しいからです。
どうしても心配な場合は、売主の瑕疵担保責任をカバーすることができる、既存住宅売買瑕疵保険を利用するとよいでしょう。これを利用すれば、仮に瑕疵が見つかったとしても、保険期間内であれば保険金が支払われます。
不動産売却後の確定申告
不動産を売却したら、確定申告を行う必要があります。不動産を売却した翌年の２月16日～3月15日の間に、税務署の窓口で忘れずに申告してください。不動産の売却に関係があるのは、所得税、復興特別所得税、住民税などです。
確定申告には、申告書のほかに不動産を売却したことを証明するための書類も必要となります。具体的には、譲渡所得の内訳書、譲渡時の書類、売却した不動産の全部事項証明書、戸籍の附票などです。漏れがないよう、早めに準備してそろえておきましょう。
まとめ
いかがでしょうか？
不動産を売却するためには、さまざまな手続きが必要となります。どれか1つでも怠ると、取り返しのつかない事態を招くことも十分予想できます。失敗することがないようポイントをおさえ、慎重に手続きを進めるようにしてください。
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