一戸建て住宅には分譲住宅（建売住宅）と注文住宅があります。注文住宅を建築するには住宅の敷地になる土地を購入することが必要ですが、住宅の建築ができない土地があるので注意します。土地の種類や買って良い土地と買ってはいけない土地の見分け方を知っておくと、土地を購入する際に大変役立ちます。
今回は、土地の種類についての知識とよい土地の条件、買ってはいけない・購入時に注意すべき土地のポイントをご紹介していきます。ぜひ、土地を買うときの参考にしてください。
土地の種類について
土地の種類は土地の登記事項証明書の地目の欄に記載されています。地目は宅地や田、畑など23種類あり、23種類の地目は次の通りです。
田 畑 宅地 山林 牧場 塩田 鉱泉地 池沼 学校用地 原野 墓地 境内地 鉄道用地 運河用地 水道用地 用悪水路 ため池 堤 井溝 保安林 公衆用道路 公園 雑種地
この23種類の地目のうち宅地は、不動産登記法で「建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地」と定義されており、土地の上に住宅を建築することが可能です。ただし、市街化調整区域にある宅地の場合は、建築許可を受けなければ住宅の建築はできません。
家を建てる時の土地の見分け方として、建築基準法や都市計画法などの法律で建築が可能な場所にあれば、宅地と山林、原野、雑種地は家を建てることが可能です。山林と原野、雑種地は家を建ててから地目変更登記をすると、地目を宅地に変更できます。
その他の地目の土地には家を建てることができませんが、田と畑は農地転用をすると家を建てることができます。市街化区域にある農地（地目が田や畑の土地）の場合は農業委員会に届出をするだけで家を建てることができますが、市街化調整区域にある農地の転用は農業委員会の許可が必要で、原則として住宅の建築はできません。
良い土地の条件とは
法的に住宅建築が可能で、災害のリスクが低く地盤がしっかりしている土地が良い土地の条件です。これに加えて、周辺環境が良好であれば、住宅を建てるのに最適な土地であると言えるでしょう。
良い土地の見分け方で大切なことは、土地の法令上の制限を調べることです。都市計画法で市街化区域に指定されていて、第一種低層住居専用地域や田園住居地域などの住居系の用途地域であれば、住宅の建築に適している良い土地だと言えます。都市計画法による制限等については、その土地のある市町村役場の都市計画課の窓口で教えてもらえます。
自然災害のリスクについて調べることも、良い土地の見分け方のポイントです。自然災害のリスクは国土交通省のハザードマップポータルサイトで調べることができます。調べたい土地の場所を入力するだけで、洪水や土砂災害、津波のリスクが表示されます。その土地の特徴や歴史についても判明しますので、調べてみて問題がなければ自然災害のリスクが低い良い土地だと言えます。
地盤が強い土地は地盤改良工事をしなくても住宅を建築できます。30坪の住宅を建築する際の地盤改良工事は80万円から100万円程度の費用がかかるため、地盤が強い土地は建築費用の削減につながります。地盤の強さを調べるには土地の歴史（地歴）を調べることが必要ですが、土地の歴史も国土交通省のハザードマップポータルサイトで調べられます。
買ってはいけない土地のポイント
市街化調整区域の土地は建物の建築が厳しく制限されており、原則として住宅を建築することができません。最近は田舎の土地を購入する人が増えていますが、田舎の土地は市街化調整区域内にあることが多いので、十分な注意が必要です。これ以外にも、都市計画法や建築基準法、農地法などの法律や地方公共団体の条例で住宅の建築ができない土地が存在するので、土地を購入する際には関係する法令をチェックすることが大切です。
市街化区域の農地は農業委員会に届出を行うと農地転用ができますが、農地は地盤が軟弱ですので住宅の建築には不向きです。農地を宅地に転用して住宅を建築するためには大掛かりな地盤改良工事が必要な場合が多く、建築費が割高になります。そのため、農地の購入は避けることが望ましいです。
崖地や傾斜地、裏山などがある土地は自然災害のリスクが高いので、購入は避けるのが賢明です。また、周囲よりも低い場所にある土地は大雨が降ると浸水しやすいため、購入は避けるようにします。三角地やL字型などの不整形地は建物を建築しにくいので、不整形地も避けた方が良いでしょう。
都市計画区域内に住宅を建築するには、土地が幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していることが必要です。接道義務を満たしていない土地は、道路の中心線から2メートルの位置までセットバックすることが必要で、セットバック部分には住宅の建築ができなくなります。そのため、土地を購入する際には、前面道路の幅員もチェックするようにします。なお、道路に全く面していない袋地には住宅建築ができませんので、袋地の土地は買わないようにしましょう。
抵当権が設定されたままになっている土地も購入を避けるようにします。抵当権が残ったままだと、売主が返済を滞らせてしまった場合、購入した土地が競売にかけられることがあります。ほとんどの場合、抵当権の抹消手続きが行われるので問題はありませんが、不動産業者を介さずに個人間で不動産の売買をした時には要注意です。
お家を建てるときの土地購入で気を付けたいポイント
注文住宅などの家を建てるときの土地購入では、エリアの決定から始めます。エリアの決定では、沿線と最寄り駅、子供が通う学校、エリア内の商業施設などをチェックしてみて、住みやすい環境であるかを判断します。購入するエリアが決まったら必ず現地に赴いて、自分の目で確認することが大切です。同じエリアでも時間帯によって環境が大きく変わりますので、朝昼夜の3回に分けて現地に行ってみて入念に周囲の環境を調べましょう。
住みたいエリアが決まったら、そのエリア内の売地を物件情報サイトなどで調べてみて、気に入った土地が見つかったら、不動産業者の店舗に行くようにします。物件の詳細については不動産屋の宅地建物取引士が説明してくれますが、これまで説明した通り、法律で住宅の建築ができない土地があるので、住宅の建築が本当に可能なのかの説明を求めましょう。
土地の中には「建築条件付き土地」というものがあります。建築条件付き土地は建築できる住宅に制限があり、指定された建設会社に建売住宅を建ててもらいます。建築条件付き土地には注文住宅の建築はできないので注意します。ただし、建築条件付き土地は割安ですので、注文住宅にこだわらない人にとっては大変お得となります。
特に注意が必要な土地は、地目が宅地以外の土地や軟弱地盤の土地、隣地との境界杭がない土地などです。これらの土地を購入すると、地目変更登記や地盤改良工事、境界確定測量の費用などがかかります。本来の土地代金以外に多額の費用がかかる場合がありますので十分に注意しましょう。
まとめ
いかがでしょうか？
土地の種類の地目には23種類あり、宅地と山林、原野、雑種地が住宅を建築できる土地になります。市街化区域内の農地は農地転用の届出をすると住宅の建築が可能になりますが、市街化調整区域の農地は原則として住宅の建築はできません。
良い土地の条件は、法的に住宅建築が可能で、自然災害のリスクが少ない地盤がしっかりとした土地です。市街化調整区域の土地や崖地、道路に面していない土地、抵当権が設定されたままになっている土地などは購入を避けます。土地を購入する際には現地調査と地歴調査、法令上の制限などを調べることが大切です。
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