住宅ローンの返済中に家を売却するには？
一般的にマイホームを購入する際は、銀行や信用金庫などの金融機関と住宅ローンを組むことがほとんどです。しかし、ライフスタイルの変化や介護、相続などで住宅ローンの残った家を手放さなければいケースも存在しています。
「住宅ローンが残っている家は売ることができない」というイメージがあるかもしれませんが、たとえ住宅ローンの残高があったとしても家を売却することは可能です。
ただし、銀行から抵当権を抹消するための書類一式を記入することが必須です。
例えば、フラット35などの住宅ローンを組んでいて、まだ完済していない状況で不動産を売却しなければいけない場合は、ローン残高の確認と共に書類一式を取り寄せる必要があります。
自己資産をプラスしてローン残高を完済できる場合は売却も可能ですが、ローン残高がある場合には司法書士に依頼するか、法務局へ自ら出向き抵当権抹消の手続きをする必要があります。
売却が可能な資産がローン残高より下回っている場合を「オーバーローン」と言いますが、この状態では不動産の資金だけでは売却ができません。
初めて抵当権抹消登記の手続きをする場合はまず法務局へ事前相談して、名義人や住所、その他の情報で少しでも変更済みの項目があればまずその手続きから進めていかなければなりません。
住宅ローンの残った物件を売却する時にすみやかに抵当権抹消を済ませておくと、その後の手続きが大変スムーズになります。
確認や相談でしたら手数料もかからないので時間のある際は直接法務局へ出向くことをおすすめします。
知っておきたい「抵当権」「任意売却」
不動産を購入する際には住宅ローンを組む時に、金融機関側が対象となる不動産に「抵当権」を設定します。住宅ローンを組む際には、銀行側が司法書士を通して法務局へ「抵当権設定登記」という“もし銀行から借りた住宅ローンが払えなくなった場合、銀行側が家と土地を取り上げます”といった内容の届け出を必ずおこなっています。
抵当権とは、ローンを組んだ時に家と土地をその担保として確保するためのものです。万が一、ローンが返済できない場合に、土地や建物を担保とする権利です。
たとえ自分の所有する不動産であっても、この抵当権が抹消されていない場合は勝手に売却をすることはできません。ローンを完済することではじめてこの抵当権を抹消することができます。売却の代金でローン返済ができる場合は問題なく抵当権を外すことができますが、ローン残高がある場合には、自分で不足分の資金を別途用意する必要があります。
仮にローンの返済ができなくなってしまった場合、抵当権が発動されて土地や建物の所有者に関わらずその物件は差し押さえられ、競売にかけられてしまいます。
オーバーローンによる競売を避ける良い方法としては、「任意売却」という方法があります。競売に比べると高額で早く売却できるというメリットがあります。ただし、任意売却をおこなうと信用情報機関にブラックリストとして登録され、今後5年間新たなローンやクレジットカードの利用ができなくなるため注意が必要です。
不動産売却では「買取」という方法も
今までの「業者による仲介」は「不動産屋が買いたい人を探してくる」という仕組みになっていました。この仲介における金額が「売り出し価格」と呼ばれているものになっています。
それに対して、もう1つの方法が「買取」というものです。
こちらは、直接不動産を買取ってもらう形です。
買取のメリットは数多くありますが、買取業者が「責任を持ってお金を確実に支払うことを約束する」という点がまず1番に挙げられます。
また、売主に余計な時間・労力がかからずに、提示価格に納得できればすぐに話が済んでしまう、とてもシンプルなやり方です。
期間が定まっているため予定が組みやすく、1週間から3ヶ月程度で売主の都合に合わせることが可能です。
デメリットとしては、買取の価格が仲介に比べて非常に安くなってしまうということが挙げられます。
さて、この買取には「通常買取」と「買取保証付き売買」と呼ばれる2種類の手段が存在します。
買取の金額を提示した後に通常販売をおこない、売主が希望する期間までに仲介での売買ができない場合のみ、買取に切り替えるという方法です。これを買取保証と呼びます。
例えば、半年までは手取りが1番多くなる可能性のある仲介で販売を進め、期間まで買い手がつかなかった場合にはあらかじめ合意済みの買取金額で買取、といった流れになります。
売却の計画がきちんと定まっている場合はこちらの「買取保証付き売買」をおこなうのが良いでしょう。
買取保証付き売買の場合はしっかりと計画を提案してもらえる会社選びが大変重要になります。会社の特徴として買取を中心におこなっているのか、それとも仲介での売却を中心におこなっているのかということをリサーチしておく必要があります。
まとめ
住宅ローンを完済していなくても、抵当権抹消の手続きを済ませるなら家の売却は可能です。
オーバーローンによる競売を避けたい場合は「任意売却」も有効な手段です。
また、不動産売却では直接不動産を買取ってもらえる「買取」という選択肢も考慮することができます。確実な売却や売却スケジュールを明確にしたい場合、仲介に比べ安くはなりますが「買取保証付き売買」を検討することもできるでしょう。
いずれも、希望に添った納得のいく売却ができるよう、情報収集をしっかりしておくことが大切です。
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