不動産を相続したけれど、自分で住む予定がないなどの理由から売却をお考えの方もいらっしゃるでしょう。相続不動産を売るときには通常の売却と比べて税金の面などで異なる点があります。売るときに納付する税金が、特例制度によって抑えられるケースもあるため、そのポイントについてご紹介します。
不動産を売却する場合の流れ
土地・建物を相続するときには、主に相続税や、名義を変更するための登録免許税、司法書士報酬が必要です。そして、自分の名義になった建物などには、毎年固定資産税や火災保険料、管理費などさまざまな維持費がかかります。相続後に住む予定もなく、使用する可能性がない場合には維持費用がかさむ前に早めに売るほうがいいでしょう。
まずは不動産を売るときの全体的な流れについて把握しましょう。
通常、建物などを売る流れは主に以下の通りです。
1.売却の準備をする
2.売却活動後に契約する
3.不動産の引き渡しをする
売却の準備をする
売却の準備段階では土地や建物を売るときにある程度の価格相場を調べておきましょう。国土交通省のホームページで「地価公示」や「不動産価格指数」などを確認して、おおよその価格を把握しておくといいでしょう。また、不動産販売のホームページで、実際に似た条件で売り出されている物件の価格を参考にすることもできます。
その後、不動産会社に査定を依頼して参考販売価格を確認します。
販売価格の目安を確認したあとには、実際の売却価格を決定して売却を依頼する不動産会社を決めます。あとは、建物に関する書類など売買に必要な書類を準備しておきましょう。
売却活動後に契約を結ぶ
売却活動は基本的に仲介業者が行います。物件の見学時に備えて掃除や手入れを事前にしておきましょう。
物件の購入希望者が現れたときには、仲介業者を通して申し込みが届き、物件の価格や引き渡しなど契約内容を調整したあとに契約成立に至ります。
物件の引き渡しを行う
売買契約完了後には、物件を引き渡すためローンの残額があるときにはローンの完済手続き、また抵当権の抹消を行います。そして引越しをしなければならない場合、引越しと同時に売却代金を受領して引き渡しまでが完了します。
税金を納付する
不動産の売却後には、主に登記をするための登録免許税や売買契約書に貼る印紙代などを払います。
売却時に、売却額が購入額を上回った場合は利益分の所得税や住民税の納付をします。特別控除・買い換え特例のいずれかを利用することができますが、制度の性質が違うため、よく検討する必要があります。また、不動産の売却で得た利益は所得とみなされるため、確定申告は必ず行いましょう。
税以外にも仲介手数料や司法書士報酬などの費用がかかることも忘れないようにしましょう。
相続した不動産を売却するときにかかる税金とは？
相続不動産には、売却するかどうかにかかわらず相続税が発生します。自分で暮らす予定がないためにそのまま売却したあとには、印紙税や登録免許税が発生します。そして売却により、購入時と比べて利益が出たときにも、所得税や住民税が生じます。2つの税金の額は、相続人がもともとその家に居住していたかどうかで変わるので注意しましょう。
相続した家に相続人が住んでいなかった場合
相続した家の売却時には、必ず売買契約書に貼る印紙税「1～10万円」や、所有権移転のための登録免許税「固定資産税評価額×2％（軽減税率1.5％)」が必要です。
さらに「販売価格－(購入金額＋購入時にかかった費用＋売却時にかかった費用)」がプラスになったときは、所得税や住民税を納付します。
ただし、相続した家の場合には、これらの税の軽減もしくは納付せずにすむケースも期待できます。もともと相続人が住んでいなかった家を相続したケースでは、親が一人暮らしをしていて空き家になった家に限り、「空き家の3,000万円特別控除」が適用されます。譲渡所得が最大3,000万円までの控除がされる特例の対象は、2016年4月1日から2019年12月31日までの売却です。
適用になる要件は以下の通りです。この特例で所得税等の納付が不要になることも多いでしょう。
1.1981年5月以前に建築された家
2.区分所有登記がされていない
3.相続まで親が一人暮らしをしていた
相続した家に相続人が住んでいた場合
相続した家に、もともと相続人が住んでいたケースでは、基本的に売却したときに譲渡所得に所得税と住民税が生じますが、住んでいた家は「居住用財産」とみなされるためにさまざまな特例があるので節税が可能です。
特例には以下のものがあります。
・3,000万円の特別控除の特例
・10年以上所有していた物件を売るときの軽減税率特例(親の物件保有期間との合計年数)
・特定の居住用財産の買い換え特例
・マイホーム買い換えの場合の譲渡損失の繰り越し控除
・特定居住用財産の譲渡損失の繰り越し控除
取得費用の計算方法
相続した土地や家を売却するときは、購入金額やかかった費用を調べる必要があります。売却時に前の持ち主である相続人の親が購入した金額がわかるように、書類を探しておきましょう。
そして、購入時に支払った額と相続時に支払った登記費用や不動産取得税など、さまざまな費用を計上できます。
もしも相続前の購入額がわからない場合には、相続時にかかった費用を含めずに、売却金額の5％を費用として計上することも可能です。
相続した不動産売却時には特例で税金が安くなる場合があります
相続した家を売却するときには、特例を利用すれば大きな節税ができるかもしれません。適用の特例がないか、売却前にはしっかりとチェックしておきましょう。
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