東松山市 市街化調整区域34条11号区域の見直し
4月1日、東松山市では市街化調整区域の34条11号区域の見直しに伴い廃止される区域が発表されました。実際の廃止は令和5年3月31日となります。
現在、34条11号区域で幅8ｍ以上の道路に接し、かつ排水先の確保ができる土地では、専用住宅やアパート等をどなたでも建築可能です。
それが出来なくなり、該当する土地は資産価値が大きく下がることに。特に大きな土地で、地目が畑・田の農地は売却も有効活用も難しくなります。
例えば、図1のような大きな土地（農地）の場合、一括で宅建業者に売却できますが、令和5年4月1日以降は、図2のように分割し、次のような売却方法を検討する必要があります。
①1区画ごとに「34条12号該当者」に売却する
②太陽光事業の許可が下りる地域であれば太陽光事業者に一括で売却する
③福祉施設建築用地として売却する（道路幅員など他の条件がクリアできる場合）
また、①で挙げた「34号12号該当者」については、次のような条件があります。
【34条12号該当者の条件】
●不動産を所有していない
●東松山市もしくは隣接する市町の市街化調整区域に20年以上居住している6親等（配偶者からは3親等）以内の親族がいる
●居住用建物に限る
条件に該当する方が限られるため、金融機関の土地評価や実際の売買価格は下がってしまいます。太陽光用地として売却する場合も、現在は売電価格が下がっているので、事業者の購入金額も驚くほど安価です。
なお、分割においては間口が広くとれる土地が有利なため、地形によっては分割が難しい場合もあります。
さらに、市街化調整区域の農地は売却できなくなる可能性があります。埼玉県では4月1日に開発指導要綱が改訂、10月1日より市街化調整区域の農地は所有者及び親族でないと建築不可という方針が示されました。
現在、東松山市は今まで通り34条12号該当者は建築可能としています。しかし、近隣の熊谷市・鴻巣市などは県の方針に従っているため、東松山市もいつ方針が覆るか予断を許さない状況です。
今回の改定は、今後の人口減少を見据えて行われました。ご子息・ご親戚含め、ご所有の不動産をどう扱っていくのか考える良い機会だと思います。
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