不動産の建物は時間が経つにつれて価値が減少していくため、一般的に購入時よりも売却時のほうが価格が下がります。
価値の減少を価格に反映する際によく用いられるのが耐用年数であるものの、どのような基準で資産価値をはかるのかわからない方も多いでしょう。
そこで今回は、不動産の価値と耐用年数の関係性についてご紹介します。
不動産売却における耐用年数とは？売却価格との関係性
耐用年数とは、経年劣化によって下がっていく建物の価値を決める基準となるものです。
耐用年数は大きく分けて、「法定耐用年数」「物理的耐用年数」「経済的耐用年数」の3つです。
普段目にしやすい法定耐用年数は、木造建築物が22年、鉄筋コンクリート造は47年と定められていますが、これらの数字は建物の寿命ではありません。
法定耐用年数は不動産としての価値を明確にするために用いられるものであり、建物の寿命を指すものは物理的耐用年数となります。
しかし、物理的耐用年数といっても、材質などから建物の寿命を予測するのは難しく、不動産の価格を計算する際に使われることはほとんどありません。
経済的耐用年数は、建物を修繕しながら利用できる期間を指します。
建物の状況によって異なり、今後の管理・修繕も見越して算出される年数です。
中古物件は基本的に法定耐用年数を用いますが、近年では寿命の長いマンションも増えているため、幅広い視点で価値を考えることが大切です。
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不動産売却における建物構造別耐用年数の違い
先ほど少し触れましたが、法定耐用年数は建物の構造によって異なります。
一戸建ての場合、基本的に木造のため耐用年数は22年です。
鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造のマンションは、木造に比べて丈夫なため、耐用年数は47年に延びます
注意しなくてはいけないのが、中古物件の耐用年数の計算方法です。
中古物件における耐用年数の計算方法は少し複雑で、以下の式に数字を当てはめて計算する必要があります。
（法定耐用年数-築年数）+築年数×20％
また、木造アパートはもっとも耐用年数が短く、20年です。
木造の一戸建てと木造アパートの造りは異なるため、このような違いが生まれています。
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不動産売却時に押さえておきたい耐用年数と減価償却の関係性
不動産で家賃収入を得ている場合や売却時に利益が出た場合、減価償却の計算が必要です。
減価償却とは、資産価値が経年劣化によって減少する資産を取得した際、購入時の費用を一定の年数に分けて経費計上できる制度です。
基本的に減価償却費は法定耐用年数をもとに計算されるため、減価償却と耐用年数は切っても切れない関係にあります。
不動産売却時には利益に対して税金が発生しますが、利益は売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いて算出します。
売却を考えたときには、取得費に減価償却費を含められる点について必ず押さえておきましょう。
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まとめ
耐用年数は大きく分けて3つの種類がありますが、そのなかでも不動産売却で重要なのが法定耐用年数です。
建物の構造や現在の状況によって資産価値は大きく変わるため、お持ちの不動産の情報をきちんと把握したうえで売却活動をおこないましょう。
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