不動産を購入する際に、法人化を検討している個人事業主の方もいるでしょう。
しかし、おこなう際にはメリットだけでなくデメリットも把握しておかなければ、トラブルの原因となるので注意しましょう。
ここでは、マンションを法人名義で購入するメリット・デメリット、適切なタイミングについて解説するので参考にしてください。
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マンションを法人名義で購入するメリット
個人事業主でも共通に受けられるメリットとして、減価償却による所得税や住民税・法人税の節税があります。
ただし、個人事業主は毎年一定の減価償却費を計上しなければいけませんが、法人であれば毎年の減価償却費用の枠内で自由に金額の設定ができ必要経費として計上が可能です。
このことを「任意償却」といいます。
また、個人よりも広い範囲で経費を計上できるのもメリットです。
個人であれば不動産所得と譲渡所得は別々に課税されるため、売却益があっても損益通算ができません。
しかし、法人では事業全体の利益と損益を通算できるので全体の課税所得を減らせます。
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マンションを法人名義で購入するデメリット
デメリットは、保有期間が5年を超える不動産売却の場合、税負担が重くなるケースがある点です。
個人が不動産を売却した場合には、保有期間5年以上での売却のケースでは長期譲渡所得となり、税率が20.315%と短期譲渡所得に比べて低くなります。
しかし法人の場合には不動産所得だけでなくいろいろな損益を合算したものに法人税が課税され、税率は23%前後となり、地方税なども含めると30%前後が課税されるのです。
このようなことから、不動産を短期で売却する場合には法人が、長期の場合には個人が有利となるので覚えておきましょう。
また、法人住民税が課税されるのもデメリットの1つといえるでしょう。
決算申告もおこなわなければならず、多くの場合税理士などの専門家に依頼するため、その費用も必要となります。
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マンション購入の際に法人化するタイミングについて
マンションの購入を機に法人化を検討している方もいると思いますが、タイミングの見極めがわからない方もいるでしょう。
目安としては、年間の売り上げが1,000万円がタイミングです。
売り上げが1000万円を超えると2年後から消費税課税事業者となりますが、このタイミングで法人化をおこなうと売り上げ基準がなくなるので2年間の免税期間が作れます。
相続物件を法人名義にする場合には、被相続人の死亡から3年10か月以内であれば取得費加算の特例対象となり所得税の大幅縮小ができるので、このタイミングがベストです。
また、個人資産の不動産の割合が80％以上の場合には相続税対策の観点から法人にした方が良いと言われています。
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まとめ
マンションを法人で購入する場合、短期間での売却は有利ですが長期間保有の場合には不利になるケースもあるので注意しましょう。
売り上げが1000万円を超えたときや、個人資産の不動産比率が80%を超えたときがタイミングです。
場合によってはマイナスとなるケースもあるので慎重に検討しましょう。
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